Vender un inmueble suele presentarse como una opción para obtener liquidez y en muchas ocasiones también, para obtener un beneficio: pero a veces no es oro todo lo que reluce y habrá que tener en cuenta la tributación de la operación.

La ganancia o la pérdida patrimonial

Para saber si existe una ganancia o una pérdida patrimonial en la venta de un inmueble, es necesario conocer el valor por el que el mismo fue adquirido y por el que ha sido transmitido.

La ganancia se calculará por la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, pudiendo también dar lugar a una pérdida. 

La regla fundamental es que será el Valor de Transmisión menos el Valor de Adquisición, y el resultado, sea positivo o negativo habrá de incluirse en la declaración del IRPF.

Por tanto una ganancia patrimonial se produce cuando el valor de transmisión es superior al valor de adquisición, generándose en el contribuyente la obtención de un beneficio.

¿Cómo se determinan los valores de adquisición y transmisión?

Para determinar los valores de adquisición o transmisión tal y como establece el artículo 35 de la Ley del IRPF habrá que estar a las valoraciones que se le dieran en el momento de su adquisición.

Al valor de adquisición y de transmisión, habrá que incluir los gastos y tributos que se hubieran abonado para la adquisició o transmisión del inmueble. 

A dicho valor, habrá que sumar los gastos e impuestos que se hubieran abonado como consecuencia de la adquisición.

Misma regla se producirá con respecto al valor de transmisión, siendo que dicho valor estará compuesto por el precio percibido más los gastos e impuestos inherentes a dicha transmisión.

¿Cómo tributa el beneficio?

Este es el extremo al que hay que prestar más atención ya que de ello dependerá la cuantía que hay que ingresar a hacienda.

La ganancia tributará según los tramos establecidos en la Ley del IRPF, mediante la aplicación de un porcentaje fijo a dicha ganancia. 

En este caso, la Ley establece una serie de tramos dependiendo del beneficio obtenido y que se puede resumir de la siguiente manera:

A) Si el beneficio obtenido es de hasta 6.000,00 €habrá que tributar por el 19%.

B) Si el beneficio es de más de 6.000,00 € pero inferior a 44.000,00 € habrá que tributar por el 21%

C) Si es de entre 50.000,00 € hasta 150.000,00 €, tributará al 23%

D) Si el beneficio fuera mayor a 200.000,00 € tributará al 26%

Por tanto, si se obtuviera un beneficio de 30.000,00 € la cuota a ingresar por esa ganancia será de 6.180,00 €

La exención a mayores de 65 años

Este sistema de ganancias y pérdidas patrimoniales, presenta  múltiples opciones, pero nos queremos detener en una que por su frecuencia es posible que os interese.

Si estás cerca de cumplir 65 años y tienes intención de vender tu vivienda, es probable que te interese esperar a cumplir esa edad para beneficiarte de la exención regulada en la Ley del IRPF.

Cuando una persona mayor de 65 años, obtiene un beneficio por la venta de la que hasta ese momento ha sido su vivienda habitual, dicha ganancia estará exenta y por tanto no tendrá que pagar nada en concepto de IRPF.

Es por ello que es conveniente, si estás cerca de cumplir esa edad, aguardes hasta cumplir los 65 años de manera que consigas una exención total .

Inmueble adquirido por herencia

Si como consecuencia de un fallecimiento vas a convertirte en heredero de la persona fallecida y entre los bienes a heredar existe un bien inmueble, que tienes pensado vender, te damos un consejo.

Si vas a heredar un inmueble que posteriormente tienes pensado vender, es posible que te interese revisar el valor que le vayas a dar en la escritura de adjudicación de la herencia para ajustar con el de la posterior venta. 

Puedes aprovechar la adjudicación de la herencia para ofrecer un valor lo más alto posible, siempre y cuando esté dentro del valor de mercado y siempre que el Impuesto sobre Sucesiones no te salga a pagar.

Eso ayudará a que en la posterior venta, puedas obtener un beneficio más reducido o incluso negativo, si negocias un precio a la baja con el futuro comprador.

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